Новые схемы мошенничества с недвижимостью: как не стать жертвой махинаций

Проверка правового состояния объекта недвижимости проводится посредством получения выписки из ЕГРН.

Данные открыты, заказать выписку можно через МФЦ в разделе «Мои документы» (также важно узнать кадастровый номер объекта).

Кадастровый номер квартиры довольно просто узнать по адресу, а номера домов/земельных участков узнать сложнее потому, что им, скорее всего, не присваивали адреса, а одного описания местоположения может быть недостаточно.

В таком случае кадастровый номер следует требовать у продавца. Заказывать выписку из ЕГРН надо самостоятельно, поскольку с неё начинается подделка документов.

В выписке из ЕГРН имеется информация о собственниках или правообладателях (арендаторах).

Читайте также:  Пересмотр уголовного дела по тяжкой статье: Как это делается

Есть сведения о:

• площади.
• первоначальных объектах, из которых образована интересующая недвижимость.
• объектах в пределах этой недвижимости.
• кадастровой стоимости.
• обременении.
• предыдущих номерах – условных, инвентарных, кадастровых, что также важно, так как такие номера содержат много фактов из истории объекта.

Наибольшие риски возникают при покупке квартиры. К примеру, в выписках отсутствуют сведения о прописанных и зарегистрированных гражданах, в том числе малолетних. Обезопасит договор о намерениях купли-продажи квартиры, с помощью которого возможно установить информацию о гражданах, имеющих право проживать в квартире, в том числе снятых с регистрации.

Квартиры несуществующих людей

Итак, начнем с относительно новой схемы мошенничества. Она связана с покупкой квартир в домах под снос. Например, вы решили купить вторичное жилье, которое досталась человеку взамен старого после сноса дома. Такие квартиры часто находятся в новых домах. Внешне все выглядит прозрачно.

Но в этой ситуации проверять надо не новую, а старую, снесенную квартиру. Самая распространенная подложная схема — это манипуляции с недвижимостью умерших одиноких собственников, которые не имели никакого отношения к людям, продающим вам жилье в новостройке. По закону квартира (так называемое выморочное имущество) должна была перейти государству. Но по «серым» схемам вывода подобных объектов сделки совершаются с человеком, который на момент регистрации документов уже скончался.

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Дело в том, что с 2000 года сделки можно подтверждать в обычной письменной форме, а подлинность подписи на обычном (не нотариальном) договоре госорганы проверять не обязаны. Но рано или поздно правоохранительные органы все же устанавливают факт подлога подписи, и расплачиваться приходится новым неудачливым владельцам. Сегодня московский Департамент городского имущества оспаривает подобные сделки довольно часто, пополняя таким образом жилищный фонд для распределения между очередниками и другими льготниками.

Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов. Часть 1.

Мошеннические действия чаще всего встречаются в сделках с недвижимостью, которые направлены на отчуждение недвижимости или хотя бы на временное завладение ею:

-дарение;

-купля-продажа;

-ипотека;

-аренда.

Читайте также:  Дознание в сокращенной форме порядок проведения процедуры

Мошеннические действия при сделке дарения чаще всего используются так называемыми черными риелторами, когда дарителем по сделке выступает лицо, хоть и способное понимать значение своих действий, но в силу определенных причин неправильно понимающее происходящее. К такой категории дарителей обычно относятся социально незащищенные граждане — пенсионеры в возрасте, одинокие, лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией.

В сделках купли-продажи недвижимости значительно реже используются мошеннические действия, поскольку такая сделка в большей мере контролируется и регулируется государством с точки зрения, например, соблюдения обязательных условий при ее совершении, с точки зрения налогообложения. Но все же и здесь мошеннические действия нередки, и по большей мере при подготовке и оформлении документов по сделке.

Сдача квартиры в залог, то есть ипотека как самостоятельная сделка — не связанная с приобретением такой квартиры по договору кредита, — не такое распространенное явление по сравнению с вышеперечисленными сделками. Но часто такая ипотека связана с тем, что лицо берет займы не в кредитной организации (банке), а, например, в микрофинансовой организации или у частного лица.

Кстати, совсем недавно, 02.08.2019, принят Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

, которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом в том числе жилого помещения. Такие изменения вступили в силу в ноябре 2020 г.

Для удобства изложения в настоящей публикации под отчуждением недвижимости будем понимать все вышеперечисленные сделки с жилыми/нежилыми объектами, а также земельными участками.

Теперь рассмотрим все подробнее — какие существуют основные варианты мошеннических действий с объектами недвижимого имущества, а также основные риски собственников.

Отчуждение по копии паспорта

Паспортные данные, которые содержат информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца паспорта, могут нанести материальный ущерб любому владельцу объекта недвижимости, на который обратят внимание мошенники.

Многие юристы утверждают, что мошенничество с копией паспорта распространено не только в России, но и других странах СНГ, поэтому стоит быть бдительным и держать свои данные при себе. Рассмотрим, насколько широко распространена какая-либо мошенническая схема с паспортом.

В принципе мошеннику для совершения определенных мошеннических действий вовсе не обязательно иметь оригинал паспорта, достаточно иметь лишь ксерокопию, получить которую не является достаточно сложной задачей. Существует немало способов это сделать, среди них распространен даже такой, как сговор с фирмами, которые предоставляют услуги по ксерокопированию. При обращении в подобную фирму за изготовлением ксерокопии всегда есть вероятность оставить свои данные мошенникам. Также копии паспортов есть у крупных компаний с собственной базой данных: банков, операторов мобильной связи, коллекторов и т.д. Утечка информации возможна даже в тех компаниях, которые пользуются доверием своих клиентов. И, хотя действующим законодательством предусмотрен Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»

, есть компании, которые позволяют себе продавать паспортные данные третьим лицам, а доказать факт продажи такой информации достаточно сложно.

Использовать полученную информацию мошенники могут сразу же, а могут выждать какое-то время. Если обстоятельства складываются благоприятно для мошенника, то он может получить законный дубликат документа, что в дальнейшем позволит ему осуществлять мошеннические действия и переоформить недвижимость.

Однако простая ксерокопия паспорта приобретает минимальную юридическую силу лишь после заверения ее у нотариуса. В тех организациях, где копию документа вообще не принимают, нотариальную копию паспорта могут принять. В практике встречались случаи, когда мошенникам удавалось по нотариальной ксерокопии сделать подлинный документ.

Самая распространенная схема подобного мошенничества с документами на собственность объекта недвижимости, по данным МВД, это продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.

Читайте также:  Статья 195 УПК РФ. Порядок назначения судебной экспертизы (действующая редакция)

На данный момент такая преступная схема не актуальна. Это связано напрямую с требованием Закона о регистрации объектов недвижимости — с 01.01.2017 вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

, который не содержит положений о том, что для отчуждения объекта недвижимости необходимо представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в их подлинниках. Тем более что свидетельства о государственной регистрации прав как правоподтверждающие документы были отменены и не выдаются с момента вступления в силу вышеуказанного Закона.

Справка.

Правоустанавливающий документ — это документ, устанавливающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. То есть к таким документам могут относиться, например, свидетельство о праве на наследство, любой договор, на основании которого данный объект недвижимости был приобретен, справка кооператива о полной выплате пая в кооперативе и другие документы или договоры, которые указывают на возникновение права.

Правоподтверждающий документ — это документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. К такому документу в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством относится только выписка из государственного реестра недвижимости.

Сейчас по действующему законодательству допустимо прийти на регистрацию сделки по распоряжению объектом недвижимости только с документами на такое отчуждение, например договором купли-продажи, дарения, ипотеки и т.д., без всяких правоустанавливающих или правоподтверждающих документов. Единственный момент, который контролируется на стадии приема документов на регистрацию в МФЦ, это полномочия правообладателя объекта недвижимости, то есть в случае, если собственник не выступает в сделке самостоятельно, то это возможно лишь по нотариальной доверенности.

В таком случае есть два варианта мошенничества — подделать доверенность, что сейчас совсем не имеет никакого смысла, т.к. существует реестр действующих, выданных нотариусами доверенностей (да и ранее это также проверялось на стадии регистрации недвижимости), заглянув в который можно однозначно установить подделку. Второй вариант — это либо подделать паспорт собственника, что практически невозможно, либо выступить в сделке по настоящему паспорту собственника объекта недвижимости. Здесь тоже возможны варианты — либо заменить фотографию собственника, что практически невозможно, либо надеяться, что сотрудник приема документов МФЦ не идентифицирует фотографию в паспорте собственника с лицом, выступающим от его имени, либо последний действительно очень похож на собственника. Но здесь тоже нужно иметь в виду такой момент — не заявил ли владелец паспорта о его утере. Или не написал ли собственник объекта недвижимости заявление о невозможности совершения сделки с принадлежащим ему объектом без его личного участия. Это возможно благодаря соответствующим изменениям в законодательстве (ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

). Росреестр неоднократно об этом напоминает, и такое заявление пользуется все большей популярностью. Благодаря такому заявлению никто не сможет подать документы на регистрацию какой-либо сделки по вашему объекту.

По материалам («Электронный журнал «Жилищное право», 2019)

P.S. Продолжение следует…

Измененное сознание как причина оспорить сделку

Другой вид опасных сделок связан с собственниками, которые страдают алкогольной, наркотической зависимостью или имеют в анамнезе диагностированное психиатрическое заболевание. Для того чтобы снизить риски, покупая такую квартиру, специалисты рекомендуют вызвать на сделку психиатра или нарколога.

Это правильно, но не всегда решает проблему. Ведь врач сможет зафиксировать состояние продавца только лишь в момент заключения сделки, но не проследить общую динамику. Следовательно, сделку через некоторое время все равно могут признать недействительной (если окажется, что человек все же не отдавал себе отчета в своих действиях). Несмотря на то что состояние алкогольного опьянения в административном и уголовном законодательстве считается отягчающим, при сделках государство может стать на сторону продавца. Так, судья обязан лишить права собственности покупателя квартиры (в том числе пенсионера или ребенка), если выяснится, что при заключении сделки были нарушены права продавца или если, подписывая договор, он находился в состоянии алкогольного опьянения либо не мог руководить своими действиями из-за психического расстройства.

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Возможна ли аренда с последующим выкупом у несовершеннолетнего собственника?

Риэлторские схемы обмана

Подавляющее большинство сделок с недвижимостью проходит через специализированные агентства. Среди риэлторов встречаются мошенники, которые используют различные схемы обмана.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области: +7

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области: +7

Бесплатная горячая линия по всей России: 8 (800) 550-93-75

Стандартные схемы обмана в агентствах недвижимости:

• Недостоверная цена. Изначально сотрудник агентства сообщает завышенный ценник и ставку за работу. В процессе работы риэлтор принуждает продавца снизить ценник, а по факту продает квартиру за первоначально озвученную стоимость.
• При заключении договора на оказание услуг агентства недвижимости с клиента просят передать полный пакет оригинальных правоустанавливающих документов. Если продавец согласиться на это, отказаться от услуг агентства будет практически невозможно. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.
• Рост цен. Подобная схема сейчас используется крайне редко, но некоторое время назад активно применялась недобросовестными риелторами. После внесения задатка, риэлтор сообщает о повышении цен на жилье и необходимости внести дополнительную сумму. Опасаясь дальнейшего роста цен, покупатель отдает риэлтору запрашиваемые им средства. Продавец недвижимости ничего не знает о махинациях риелтора и получает изначально установленную сумму. Разница в задатке остается у риэлтора.
• «Черные риэлторы». Самые опасные мошенники в сфере сделок с недвижимостью. В их арсенале различные способы обмана: фальшивые документы, подставные продавцы, несуществующие наследники, похищение и убийства законных владельцев недвижимости.

Умение сглаживать острые углы

Бывает, что после покупки квартиры в ней обнаруживается куча недостатков, и покупатель пытается признать сделку недействительной. Например, в нашей практике был случай, когда покупатель, переехав в квартиру, обнаружил, что в ней постоянно очень шумно из-за близко проложенных трамвайных путей, и пытался аннулировать сделку. Многие продавцы сознательно показывают квартиру в «правильное» время — например, когда шум от транспорта заглушается общим гулом улицы или когда дома нет «сложных» соседей. Конечно, на этих основаниях признать сделку недействительной вряд ли удастся, но сутяжники любят подавать подобные псевдоиски. Если вы продаете квартиру и не хотите в дальнейшем претензий, важно добавить в договор купли-продажи был пункт о том, что объект осмотрен и его качественные характеристики устраивают покупателя.

Нарушение прав несовершеннолетних

Аферисты могут быть обычными семейными людьми, имеющими детей, или – их родственниками. Сделка совершается без предварительной выписки матери с детьми с обещанием сделать это позже. Впоследствии женщина утверждает, что ей некуда идти и продолжает проживать в квартире вместе с новыми собственниками. Нередко суды не могут найти оснований для её выписки и вынуждены принять сторону мошенницы.

Вечная прописка: кого нельзя выписать из квартиры ни под каким предлогом?

Защита от мошенничества

Основным способом избежать мошенничества при совершении купли-продажи недвижимости – внимательно изучать документы. Сделки с недвижимостью не дешевые, поэтому необходимо обращать внимание на все нюансы этого процесса. Проверка документов на следующие параметры:

Читайте также:  Заявление о возбуждение уголовного дела в порядке частного обвинения

• Документ, полученный из ЕГРН. Справка отражает действующие обременения и аресты, наложенные на недвижимость. Внимание обращают на отсутствие судебных споров, по данному жилищу которые еще не закончились.
• Зарегистрированные в квартире лица. Продавец может намерено не упоминать членов семьи и других лиц, которые прописаны в этой квартире, но по различным причинам в момент продажи не проживали на жилплощади. Они имеют право подать исковое заявление в суд, который признает сделку не законной.
• Документы продавца. В первую очередь проверяется паспорт и данные из паспортного стола. Необходима справка о дееспособности человека. Если на момент совершения сделки продавец был признан невменяемым или не дееспособным, сделка будет аннулирована.
• Доверенность официального представителя. Некоторые продавцы делегируют свои полномочия представителям на основании доверенности. Необходимо внимательно изучить представленный документ и уточнить все полномочия, которыми собственник наделил своего представителя. У него может быть полная свобода действий, а может быть наложено ряд ограничений: ведение переговоров, подписание договора, получение денег.
• Выписка БТИ. Некоторые владельцы квартир, выполнив перепланировку не регистрируют произведенные изменения в БТИ. Незаконная планировка грозит штрафом, а если выполненные изменения несут опасность для конструкции дома в целом, собственника заставят за свой счет вернуть первоначальное состояние квартиры.
• Осмотр квартиры. Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить рынок недвижимости и определиться со средней стоимостью квадратного метра в данном районе. Если ценник существенно ниже рынка это лишний повод перепроверить все документы еще раз или обратиться за помощью к специалистам.

Настоятельно рекомендуется обращаться к юристам для проверки документации, составления договора. Перед тем, как даже внести залог на покупку квартиры, нужно тщательно проверить объект на предмет «юридической чистоты».

Что же касается агентств недвижимости – доверяйте только профессионалам, которые предоставляют полный комплекс услуг, а не только берут свои комиссионные.

Ответственность

Действия гражданина, совершившего мошеннические действия на рынке недвижимости, попадает под действия статьи 159 УК. Здесь предусмотрено несколько мер ответственности, в зависимости от тяжести совершенного преступления. Выглядит это так:

• хищение чужой собственности путем введения в заблуждение либо злоупотребления доверием — штраф до 120 000 рублей, заключение под стражу на 2 года;
• те же действия, совершённые организованной группой и повлекшие значительный ущерб — до 300 000 рублей штрафа или тюремное заключение до 5 лет;
• мошеннические действия в крупных размерах или совершенные с использованием служебного положения — штраф до полумиллиона рублей, лишение свободы на 6 лет;
• мошенничество в особо крупных размерах или повлекшие лишение прав на жилое помещение — штраф до миллиона рублей, содержание под стражей до 10 лет;
• те же действия, связанные с неисполнением взятых обязательств, повлекшие причинение крупного ущерба — штраф до 300 000 рублей, лишение свободы на 5 лет.

Скачать для просмотра и печати:
Статья 159. Мошенничество УК РФ

Важно! Значительным ущербом, в случаях сделок в сфере предпринимательства, признается сумма свыше 10 000 рублей, крупным — более 3 000 000, особо крупным от 12 000 000.

Поддельный паспорт

При современном развитии печатного дела ни в чем нельзя быть уверенным, подделывают все. Например продажа квартиры, уехавшего на юга собственника по поддельному паспорту с переклеенной фотографией. Вернувшись из долгого отпуска хозяин обнаружил в своей квартире незнакомых лиц, добросовестных покупателей, а мошенников уже и след простыл. Они предусмотрительно оформили все через МФЦ «Мои документы», а там ни к чему особо не присматриваются. Теперь придется побегать по судам, чтобы сделку признали недействительной, но деньги уже, скорее всего, взыскать не с кого.

Покупая или продавая недвижимость, закажите проверку документов у грамотного юриста, который направит соответствующий запрос в МВД, стоит такая проверка будет копейки, по сравнению с ценой недвижимости.

Описание схемы мошенничества

На сайтах по продаже недвижимости появляется очень привлекательное объявление о продаже квартиры. Как правило, с использованием ненастоящих, но хороших фотографий. Стоимость квартиры на 20-40% дешевле похожих по характеристикам вариантов.

Обычно в объявлении указано, что собственник находится за пределами страны. Продажа со всей мебелью и техникой объясняется тем, что квартира ему не нужна. А стоимость занижена из-за срочной продажи. С собственником можно связаться по электронной почте или в мессенджере. Иногда «собственник» готов пообщаться и по телефону.

В процессе переписки с «хозяином» выясняется, что для того, чтобы он приехал в Беларусь, покупатель должен перечислить определенную сумму в качестве задатка для подтверждения серьезности своих намерений. Перечислить деньги нужно на его карту или интернет-кошелек.

Часто предлагают перевести деньги через системы платежей, с защитой паролем, без которого, якобы, продавец не сможет снять задаток в стране получения. На самом деле, как только средства переводятся, мошенник перестает выходить на связь, а деньги исчезают.

Нажмите на изображени в галерее, чтобы прочитать письмо от мошенника

Некоторые покупатели, особенно те, кто ищет квартиру давно, и уже отчаялись купить хороший вариант за небольшие деньги соглашаются на эти условия, слепо веря в свою несказанную удачу. Как результат, сначала переводят деньги псевдо-собственнику, а уже после начинают размышлять что они совершили. Стоит учитывать, что на противоположной стороне с вами ведет переписку или общение профессиональный мошенник, который умеет хорошо убеждать и может обработать почти любое возражение или сомнение. Обычно жертвы обмана говорят, что мошенник вызвал у них полное доверие, и развеял все сомнения.

Мошенники замечательно манипулируют страстями покупателя, создают видимую срочность и конкуренцию, якобы объектом интересуются другие покупатели. Все ради того, чтобы человек поспешил и совершил ошибку на эмоциях.

Как правило, отправленную мошеннику сумму, уже не вернуть. Чаще всего даже обращение в правоохранительные органы не дает результата, так как мошенники находятся далеко за пределами Республики Беларусь.

Важно! Скидка в 20-40% от рыночной цены почти гарантированный признак обмана или наличия скрытых дефектов. Обычно торг по объекту идет в рамках нескольких процентов, но никак не десятках процентов. Для 90% жилья достаточно снижение цены в рекламе на 10-15% ниже рыночной, чтобы покупатели нашлись в течении нескольких дней, профессиональные скупщики недвижимости купят такой объект за пару дней. Только их не удастся обмануть. Поэтому не поддавайтесь этой уловке.

Поддельные справки ПДН и НД

Очень часто данными документами пренебрегают, заменяя их водительскими правами или разрешением на оружие. Соглашаться на такую подмену ни в коем случае нельзя.

Вполне внешне вменяемый человек может уже 15 лет состоять на учёте в местной психушке и любой подписываемый им документ может быть признан недействительным в судебном порядке, а вместе с этим и сделка.

Таким образом вы лишитесь и денег которые к тому времени уже будут неизвестно где и права собственности на квартиру, которую вернут облапошевшему вас психу или наркоману.

Поэтому требуем медицинские документы, причем желательно перепроверяем их, направив в медицинские учреждения по месту прописки запрос самостоятельно.